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登記名義人表示変更登記(とうきめいぎにんひょうじへんこうとうき)は、日本における不動産登記の態様の1つであり、登記記録に記録又は登記簿に記載された、権利に関する登記の現在の名義人の氏名・名称・住所について変更があった場合になされる登記である(1項)。

本稿では、登記名義人の表示を更正する登記についても述べる。登記名義人の表示に関する変更登記と更正登記は類似点が多く、特に更正登記と区別する旨の記載がなければ、変更登記に関する記述であっても更正登記を含む。

◆略語について

説明の便宜上、次のとおり略語を用いる。

;記録例

:不動産登記記録例(2009年(平成21年)2月20日民二500号通達)

◆概要

◇趣旨

不動産登記の目的は、不動産の現況と権利を公示して取引の安全を保護することにある(不動産登記法1条参照)から、登記名義人の表示が現実と一致しないことは好ましくない。現実と公示を一致させる手続きが登記名義人表示変更登記である。

一方、登記名義人そのものを変更する場合、移転登記をするべきであり、登記名義人表示変更登記をすることはできない。登記名義人そのものに誤りがある場合、更正登記によるか、抹消登記の後に設定登記・所有権保存登記・所有権移転登記のいずれかをする方法によるべきである(1955年(昭和30年)8月5日民甲1652号回答参照)。また、担保物権の債務者は登記名義人ではなく登記事項である(不動産登記法83条1項2号)から、その表示に変更又は更正が生じた場合は担保物権の変更登記又は更正登記をするべきである。

登記名義人表示変更登記は現状の公示に重点がおかれ、権利変動の過程を公示することは重視されていないから、一定の場合において中間省略登記・登記名義人表示変更登記そのものの省略・同一の申請情報による申請(以下「一括申請」という)が認められている。

なお、変更と更正の違いは、表示と現実の不一致が、現在の登記名義人が登記名義を得ることとなった登記の前後どちらで発生したかによる。登記後に不一致が生じていれば変更登記で、登記前に不一致が生じていれば更正登記による。

◇中間省略登記

例えば、登記記録(登記簿を含む。以下同じ。)上の住所がA地である場合において、住所をA地からB地、B地からC地へ移転した場合、住所をA地からC地に変更する登記を申請することができる(1957年(昭和32年)3月22日民甲423号通達第3・第4)。ただし、住所をB地に変更する登記をすることはできない(登記研究440-81頁)。登記申請情報の記載及び添付情報については後述。いわゆる中間省略登記が実務において認められている例の1つである。

一方、不動産の登記記録上の所有者がDである場合において、所有権がDからE、EからFへと移転した場合、DからFへの所有権移転登記をすることはできない(1900年(明治33年)11月14日民刑電報回答)。ただし、確定判決によるときはすることができる場合がある(1960年(昭和35年)7月12日民甲1580号回答)。

なお、数回住所を移転した結果登記記録上の住所に戻った場合、登記名義人表示変更登記を申請する必要はない(登記研究379-91頁)。また、同姓の者と婚姻をして相手方の氏を称することとした場合(登記研究392-108頁)や、婚氏続称(登記研究459-99頁)により、登記記録上の表示と現実に差異を生じないときは、登記名義人表示変更登記を申請する必要はない。

◇登記の省略

所有権以外の権利の抹消登記を申請する場合において、当該権利の登記名義人(登記義務者)の表示に変更が生じているときは、その変更を証する情報を添付すれば、表示変更の登記を省略して、直ちに抹消登記を申請することができる(1956年(昭和31年)10月17日民甲2370号通達)。この場合において、所有権に関する仮登記は所有権以外の権利に関する登記とする扱いである(1957年(昭和32年)6月28日民甲1249号回答)。所有権を目的とする買戻権についても同様である(登記研究460-105頁)。

また、相続登記を申請するときで、被相続人の表示に変更が生じているときは、その変更を証する情報を添付すれば、表示変更の登記を省略して、直ちに相続登記を申請することができる(登記研究133-46頁)。更に、地役権設定登記を申請するときで、要役地の所有権の登記名義人の表示に変更が生じているときは、その変更を証する情報を添付すれば、表示変更の登記を省略して、直ちに地役権設定登記を申請することができる(登記研究393-86頁)。

従って、以下のときには省略は認められない。

・移転登記を申請する場合において、登記義務者の表示に変更が生じているとき(1968年(昭和43年)5月7日民甲1260号回答、登記研究611-171頁)

・所有権移転登記を抹消する登記(所有権抹消登記)を申請する場合において、登記義務者の表示に変更が生じているとき(登記研究546-152頁参照)

・抹消登記を申請する場合において、登記権利者の表示に変更が生じている場合(登記研究355-90頁参照)

・仮登記に基づく本登記を申請する場合において、登記義務者の表示に変更が生じているとき(1963年(昭和38年)12月27日民甲3315号通達)

・所有権以外の権利の抹消登記を申請する場合において、登記義務者に相続又は合併が生じた後に当該権利が消滅したとき(1957年(昭和32年)12月27日民甲2440号回答参照)

・抵当権の順位変更登記を申請する場合において、登記名義人たる会社の表示に変更が生じているとき(登記研究670-199頁)

◇一括申請

同一の登記所の管轄に属する1又は2以上の不動産について申請する複数の登記が、いずれも同一の登記名義人の表示の変更又は更正であるときは、一括申請をすることができる(不動産登記令4条、不動産登記規則35条8号)。

従って、登記の目的又は登記原因が異なる場合でも、一括申請をすることができる(不動産登記規則35条9号参照)。

◆登記申請情報(一部)

胎児名義で登記がされている場合において、当該胎児が出生した場合については胎児#登記名義人表示変更登記を、ある者が相続人なくして死亡したときに、名義を相続財産法人とする場合(民法951条)については共有#登記名義人表示変更登記を参照。

登記の目的(不動産登記令3条5号)は、「2番所有権登記名義人氏名変更」や「1番抵当権登記名義人住所更正」のように記載する。不動産の所有権が共有あるいは所有権以外の権利が準共有の場合でも同様である。以下においては原則として順位番号等を省略して説明する。

複数の登記を一括申請する場合、例えば「住所、氏名変更」(記録例601)や「住所、氏名変更、更正」(記録例607)のように記載する。また、同一の権利について複数回に分けて権利を取得した後住所を移転した場合、例えば「2番、3番、5番登記名義人住所変更」のように記載する(登記研究525-211頁)。

会社が商号を変更した場合や会社以外の法人が名称を変更した場合は「名称変更」とする(記録例605参照)。また、特例有限会社が株式会社へ移行(会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律45条1項)した場合も「名称変更」とする(2006年(平成18年)3月29日民二755号通達第3参照)。

会社が本店を移転した場合や会社以外の法人が主たる事務所を移転した場合は「住所変更」とする(記録例605参照)。

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