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登記識別情報(とうきしきべつじょうほう)とは、登記名義人が登記を申請する場合において、当該登記名義人自らが当該登記を申請していることを確認するために用いられる符号その他の情報であって、登記名義人を識別することができるものをいう(不動産登記法2条14号)。登記官は、その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合において、当該登記を完了したときは、法務省令で定めるところにより、速やかに、当該申請人に対し、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければならない。ただし、当該申請人があらかじめ登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をした場合その他の法務省令で定める場合は、この限りでない(同21条)。

いわゆる権利証の事であり、新たに不動産の所有者等となった者が、登記所に対し申請を行った際通知される情報である。当該所有者等は、将来自らが登記義務者となって他者のために申請をする際、通知を受けた登記識別情報の提供を求められることになる(ただし提供不要の場合もあり)。不動産登記法改正により、2005年3月7日より旧法下における登記済証から切り替わることとなった。ただし、登記済証は現在においても有効であり、オンライン庁の指定を受けていない登記所においては、依然交付される取り扱いになっている。また、登記済証を提出して登記の申請がされた場合、登記識別情報の提供がされたものとみなされる(不動産登記法附則7条)。なお、登記済証が「書面」を指す語であるのに対し、登記識別情報は書面などに記載された「情報それ自体」を指す語となっている。

登記識別情報ないし登記済証自体が不動産の権利を表しているわけではなく、登記の申請人が登記名義人本人であることを確認するための本人確認手段の一つである。

◆ 略語ついて

説明の便宜上、次の通り略語を用いる。

;不動産登記準則

:不動産登記事務取扱手続準則(2005年(平成17年)2月25日民二456号通達)

◆ 概要

登記識別情報は、その提供者自身が登記名義人本人であることを登記所に確認させるための暗証番号のようなものと考えてよい。登記識別情報は登記名義人となった者のみに通知される暗証番号であるため、当該名義人以外はその番号を知り得ない。よって、登記所は登記識別情報を知っている(または、それが記載された通知書を所持している)者を名義人であると判断することができることになる。

登記識別情報は、アラビア数字その他の符号の組合せにより、不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められる(不動産登記規則61条)。また、登記識別情報が通知される際は、不動産所在事項及び不動産番号・申請の受付の年月日及び受付番号又は順位番号等・登記の目的・登記名義人の氏名又は名称及び住所も明らかにして通知される(不動産登記準則37条1項)。

登記識別情報を書面で通知する場合、記載した部分が見えないようにするシールをはり付けなければならない(不動産登記準則37条2項)。これは、登記識別情報の本質があくまで暗証番号であり、他人に見られる危険があるためである。

・登記識別情報を記載した書面(以下登記識別情報通知書という。不動産登記準則37条2項かっこ書参照。)の様式

・:

◆ 提供

◇ 提供すべき場合

不動産登記法22条本文による登記の申請をする場合には、登記識別情報を提供しなければならない。具体的には、登記権利者及び登記義務者が共同して権利に関する登記の申請をする場合、及び政令で定める場合である。

政令で定める場合とは、不動産登記令8条1項各号に規定があり、具体例は以下のとおりである。

・所有権の登記がある、土地の合筆・建物の合体・建物の合併。

・共有物分割禁止の定めに係る権利の変更。

・所有権保存登記の抹消。

・質権又は抵当権の順位変更。

・根抵当権及び不動産質権の優先の定め(第1項ただし書、)。

・仮登記の登記名義人が単独でする仮登記の抹消。

◇ 提供しなくてよい場合

  単独申請

不動産登記法22条本文の反対解釈により、単独で登記申請する場合には原則として提供は不要である。具体例として、相続・合併による権利の移転の登記(不動産登記法63条2項)などがある。確定判決による登記は、形式的には共同申請だが実質的には単独申請なので、提供は不要である(不動産登記法63条1項、不動産登記令8条1項ただし書)。

  連件申請

同一の不動産につき、前後関係を明らかにして2つ以上の権利に関する登記の申請が同時にされた場合において、前の登記によって登記名義人となる者が後の登記の登記義務者となるときは、後の登記に提供すべき登記識別情報は提供されたものとみなされる(不動産登記規則67条)。

具体例は、ある不動産につきA→B→Cと所有権が転々と移転した場合のB→Cの所有権移転時におけるものや、D→Eと所有権が移転し、その不動産上にEが抵当権を設定する場合の抵当権設定時におけるものなどがある。

なおこの規定は、前件において登記識別情報不通知の申出(不動産登記法21条ただし書)をした場合でも、適用がある(法務省規則パブコメ、第3-17)。

  共同申請時の例外

・国家機関の関与

  ・具体的には、官公署を登記権利者又は登記義務者とする登記の嘱託(1958年(昭和33年)5月1日民甲893号通達、1903年(明治36年)5月13日民刑361号回答)、官公署を登記義務者とする登記の申請(1971年(昭和46年)4月6日民三150号回答)、破産管財人が破産財団に属する不動産を任意売却した場合における所有権移転登記申請(1959年(昭和34年)5月12日民甲929号通達)などがある。

・物理的に不存在

  ・具体的には、売買契約と同時にした買戻特約(1項)、不動産売買の先取特権保存()、建物新築の不動産工事の先取特権保存(、不動産登記法86条1項)の場合がある。前2例については明文の規定はないが、売買契約と同時にしなければならない(不動産売買の先取特権保存につき、1954年(昭和29年)9月21日民甲1931号通達)ので、申請時には登記識別情報は存在せず、添付する必要はないと解されている(なお、同時申請は連件申請ではないので、不動産登記規則67条の適用はない)。

  仮登記

仮登記については単独申請の場合に限らず、共同申請の場合でも提供は不要である(不動産登記法107条2項)。

仮登記された所有権の物権的・債権的移転及び所有権移転請求権の債権的移転については、仮登記で実行される(1961年(昭和36年)12月27日民甲1600号通達)ので、提供は不要であるが、所有権移転請求権の物権的移転は本登記でされるので、提供をしなければならない。

仮登記の抹消については、不動産登記令8条1項8号以外の場合は提供は不要である。

◇ 提供できない場合

事前通知制度を参照。

◇ 提供の方法

・電子申請(不動産登記規則1条3号を参照。以下同じ。)の場合

  ・法務大臣の定めるところにより電子情報処理組織を使用して提供する(不動産登記規則66条1項1号)。

・書面申請(不動産登記規則1条4号を参照。以下同じ。)の場合

  ・登記識別情報を記載した書面を申請書に添付して提供する(不動産登記規則66条1項2号)。

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